Регистрация договора долгосрочной аренды длинною в год

Преамбула

Весна 2020. Имеем прекрасное здание - объект культурного наследия, Торговый дом Р.Б. Левинсона. Собственник распоряжается помещениями 2го этажа.

Арендатор пользуется тремя комнатами на основании краткосрочного договора на 11 месяцев. Чтобы уравнять риски и закрепиться в условиях нестабильной рыночной экономики и факторов пандемии было принято решение зафиксировать отношения аренды путем регистрации долгосрочного договора аренды на занимаемые помещения.

В мае 2020 года собственник с арендатором подписывают долгосрочный договор аренды на указанные комнаты, то есть на часть помещения.

В соответствии с требованиями, предъявляемыми к порядку регистрации части помещения (то есть когда сдаются отдельные комнаты от целого помещения), обратились к кадастровому инженеру для подготовки технического плана на выделяемую часть. Инженер был "по рекомендациям" и имел высокий рейтинг, поэтому в компетенции сомнений не было.

Процесс регистрации долгосрочного договора аренды

04 августа 2020 стороны сдают документы на регистрацию.

14 августа 2020 (для начала прям очень оперативно, обнадеживает на результат, согласитесь) приходит приостановка с рядом замечаний.

1. Нет заявления на регистрацию аренды.
2. Отсутствуют реквизиты сторон договора.
3. В ЕГРН по заявленному объекту не установлено ограничения "культурное наследие", но сведениями о таком статусе управление обладает.
4. Договор не содержит требований, которые возлагаются на пользователя законом "о культурном наследии".
5. Охранный документ (паспорт объекта культурного наследия) по закону должен быть обязательным приложением к договору аренды.
6. Технический план содержит технические недочеты.
7. Инженером неправильно применены специальные условные знаки.
8. Решение об одобрении крупной сделки не представлено.

С частью замечаний сложно не согласиться, поэтому вносятся соответствующие исправления по существу. Не ясным остается одно - не представлено заявление на регистрацию аренды - как это понимать? Документы сдавались через МФЦ, который самостоятельно формирует необходимые заявления.

Правки и переподписание новой версии договора занимают кое-какое время. Все сделали: полностью указали все реквизиты сторон, прописали требования пользователю и его дополнительные обязанности, инженер внес правки в техническую часть, решение об одобрении также приложено, - снова сдали документы в рамках исправления замечаний.

Стоит обратить внимание, что вышеуказанный ответ пришел от Межмунициального отдела Росреестра, регистратор - условно Иванов .

05 октября 2020 Росреестр отвечает (уже на бланке просто Управления Росреестра по г. Москве, регистратор - все тот же Иванов).

Заявление о государственной регистрации договора аренды от вас в Управление не поступало. + не в той графе техплана записано ограничение и специальные условные знаки не те. Три замечания: номера 1, 6, 7 из начального списка.

"Опять 25" - повторное замечание по поводу отсутствия заявления на регистрацию договора аренды, собственник грешит на сотрудников МФЦ и продолжает процесс.

Следует сделать поправку на сроки, так как ответ Росреестра датирован 05 октября 2020, а получен чуть ли не в конце октября 2020 года (Привет, Сергею Бордюровичу!), когда время на правки практически не остается и есть серьезный риск получить отказ. Собственником подается заявление на продление приостановки по собственному заявлению дополнительно на 6 месяцев.

Вносятся правки, переделанный техплан вместе с заявлением на приостановку в заявительном порядке (на 6 месяцев) сдаются по назначению.

16 ноября 2020 получено очередное уведомление о приостановлении учетно-регистрационных действий до 04 мая 2021. Уведомление на бланке Отдела государственной регистрации недвижимости нежилого назначения на Басманной улице и подписано уже новым регистратором, условно Петровым.

Таким образом на пороге декабрь 2020 кадастровый инженер делает повторные правки на предмет указания ограничения в нужной графе, снова что-то делает со специальными условными знаками. Представитель собственника снова решительно направляется в МФЦ, специально и настойчиво акцентирует внимание сотрудника на факте замечания Росреестра - отсутствует заявление на регистрацию договора аренды. Сотрудник с умным видом делает все от него зависящее.

21 декабря 2020 датирован второй ответ от "Петрова" из Басманного отдела, в котором указано:

Выявлены противоречия между ЕГРН и техпланом. Некорректно заполнен элемент PositionNumberOnPlan и Description.
Ах да, совсем забыл - ваша приостановка заканчивается 11 января 2021. Как вам такое, Илон Маск?

Как все вроде бы хорошо, всего за 5 месяцев (! пять месяцев, Карл!) имеем прям конкретику-конкретику, и главное, что все остальные замечания отпали.

Только собственник получает этот ответ в январе 2021, седеет на пол головы от того, что срок приостановки закончился 11 января 2021. Представляет себе отказ, ожидание возврата документов, которые придут спустя еще 2-4 недели (снова Пламенный уходит Сергею Бордюровичу!).

"Обрываются" телефоны Росреестра, где толком ничего не объясняют, а максимум, что обещают, что сейчас позовут или вам перезвонят, после чего ничего не происходит: никто не звонит и не приходит (Глухой занавес).

Пережив с мыслями о безысходности, собственник бежит к кадастровому инженеру и радостно передает мало понятные ему ругательные слова. На что инженер спокойно отвечает: "Я не понимаю, чего от меня хотят, я все правильно заполняю, было даже время перепроверить. Хорошо, попробую "переставить слагаемые". Что-то переделывает или дает то же самое (одному Богу известно), отдает диск, диск сразу сдается в уже "успевшее полюбиться" МФЦ.

До начала февраля 2021, как к себе на работу, собственник ходит в МФЦ, чтобы получить ответ. А ответа нет. Приплыли.

09 февраля 2021 составлена и направлена в Управление Росреестра Москвы жалоба на искусственное затягивание процесса регистрации, на принудительную регистрацию или членораздельное объяснение, что конкретно надо сделать, а также о том, что приостановка до сих пор не получена и в целом все ответы получаются крайне затруднительно.

19 февраля 2021 в МФЦ на имя руководителя две жалобы: на работу МФЦ и порядок приема, за несвоевременную выдачу документов, - визит в кабинет к руководителю, разговор в духе "ну а что от нас зависит", получение жалоб с отметками, прощание.

26 февраля 2021 ответ из МФЦ:

10.10.21 поступило уведомление о приостановлении государственной услуги, но по состоянию на 24.02.21 результат государственной услуги не поступил..

Ни Гений ли слога перед нами? Переведем на язык обстоятельств и фактов: мы видим, что у вас приостановка, но никаких бумаг у нас нет, поэтому нет и конкретики.

Думаете теперь вы видели в этой жизни все? Не торопитесь. Стоим на месте до марта 2021.

01 марта 2021, Управление Росреестра Москвы отвечает и прикладывает приостановку от 10 февраля 2021:

Регистратор по закону не разъясняет свою правовую позицию. Какие-либо должностные лица не могут оценивать возможность регистрации или признавать решения регистратора незаконными.
Процесс госрегистрации приостановлен до 02 августа 2021. И немного о том, что замечания не устранены - до свидания.

Для собственника из всего этого бюрократического водопада словосочетаний понятно только одно - он ничего не может с этим поделать.

А приостановка от 10 февраля 2021 за подписью Петрова сообщает:

Выявлены противоречия между ЕГРН и техпланом. Некорректно заполнен элемент PositionNumberOnPlan и Description.
Ваша приостановка заканчивается 04 мая 2021.

То есть в ответе от 10 февраля 2021 все ровным счетом также, как и в предыдущем, за исключением того, что прошло 2 месяца. Дополнительно имеем две разные даты окончания приостановки: май и август 2021, - неплохой разброс.

Снова к инженеру. У того "отмороженный" ответ таким же "отморженным" тоном - я не понимаю, чего от меня хотят. Потом добавляет, что в Росреестре никто не выходит на связь, никак нельзя понять, в чем по сути дело. Нельзя переговорить с регистратором, чтобы тот в двух словах объяснил инженеру, что тот делает не так. The end.

Собственника можно везти в Белые столбы.

Сложно поверить, но мы нашли решение, и по итогам 8 месяцев регистрация состоялась

Разобрались с ситуацией, сделали нужные правки, объяснили, как можно было делать намного проще, и закрыли процесс регистрации долгожданного долгосрочного договора аренды помещений прекрасного здания - Торгового дома Р.Б. Левинсона.