Откуда завышенная кадастровая стоимость?

Завышенная кадастровая стоимость, причины

Налогов много не бывает

В арсенале есть история, как Андрей Анатольевич, мягко сказать, "прифигел" от суммы налога по нежилому помещению в Москве. То есть был налог 20 000 руб., а стал 220 000 руб. Думаю, можно представить уровень недовольства большинства владельцев коммерческой недвижимости. Здесь история немного другая, но все равно про величину налогов...

Было такое продолжение, как мы, предварительно оценив перспективы, пошли в суд и выиграли (Постановление Правительства Москвы 700-ПП).

Ремарка

Мы специализируемся на стыке кадастра, недвижимости, имущественных и неимущественных прав, юриспруденции, что подразумевает наличие проблемы у клиента.

Сложности обычно на этапе квалификации обстоятельств.

Ошиблись, подумали, что можно решить до суда: написал жалобы, отправил везде и всюду, сидим и ждем.

99%, что первый формальный ответ будет уже через 2-3 недели в духе, что мы нарушений не видим, все законно, противоречия отсутствуют. Закон принят, принят тем, кем надо, полномочия не превышены, данный факт не оспаривается заявителем, и еще страница "воды" с цитированием закона.

Итого на первые ответы может быть потрачено при условной дисциплинированности 1-1,5 месяца и без условия, что все решится в пользу заявителя.

Пишем только по делу, поэтому не будем надолго отходить от сути.

Дружба начинается с улыбки, а задача со звонка

Звонит Виктор Петрович. Вопрос был в какой-то формальной плоскости что-то типа: как подать, куда пойти, что сделать.

В таких случаях стараемся лаконично объяснить, что есть такая-то процедура, сложности в самостоятельном решении быть не должно.

Спустя какое-то время снова звонок от того же абонента.

- Илья, вы знаете, у нас есть тут вопрос по кадастровой стоимости, вы таким занимаетесь?

- Занимаемся.

- Есть у нас земельный участок, там козочки пасутся, то есть участок под Сельхоз производство, строений даже никаких нет. Купили участок несколько лет назад. Все это время платили налог, было не много. А тут такое, такое, вообщем приходит налоговое уведомление, а стоимость земельного участка стала 39 509 440 руб., а была 61 153 руб. Представляете?

- Вполне.

- Не могли бы вы, Илья, разобраться, в чем дело? Нас такое положение дел не устраивает.

- Можем. В результате сможете понять, откуда появилась такая стоимость, что можно сделать с этим. Гонорар такой-то.

- По рукам.

Работа - не волк, в лес не убежит

Мы договорились. Виктор Петрович присылает письмо на почту с документами.

Смотрим документы, начинаем работать

В письме даже есть бесхитростный расчет на 42 335%*. Интересная арифметика/статистика, но у нас другие задачи.

Доверяй, но проверяй*

Заказчик прислал выписку из ЕГРН от 21.07.2023г.

И не выписка вроде, а какой-то отчет. Опытный глаз сразу видит подвох в документе.

Такие моменты надо учитывать, так как история может закончиться, не начавшись. Получаете нормальный документ, а там, например, все нормально, нет никакой завышенной катастрофой стоимости.

Можно либо воспользоваться "справкой" в личном кабинете Росреестра или заказать выписку через госуслуги.

Ошибка в ЕГРН, если не оформить право собственности вовремя

Техническая ошибка Росреестра в имени собственника и оббивание порогов службы

Ошибка в ЕГРН при определении долей в праве общей долевой собственности. Пример 2022 года

Не все ошибки в ЕГРН являются техническими ошибками. Разбираемся почему

Первый вариант в 99,9% подходит, так как информация в справке сейчас быстро актуализируется, то есть можно просто посмотреть кадастровую стоимость, так как она отражается в результатах справочной информации.

Все подтвердилось. Кадастровая стоимость 39,5 млн. руб. Идем дальше.

Притча про источник

Кадастровая стоимость массово утверждается распорядительным актом высшим исполнительным органом субъекта федерации. То бишь правительством субъекта.

У нас земля в Московской области, значит Распоряжение профильного министерства - Министерства имущественных отношений Московской области.

Видишь суслика? Нет. А он есть

Поиски распоряжения - еще тот квест, так как их тьма-тьмущая (если кто знает быстрый способ, милости просим в комментарии, на почту, в ЛС, - куда угодно, только покажите, как быстро найти номер распоряжения, которым утверждена кадастровая стоимость конкретного земельного участка).

Путь в 1000 миль начинается с первого шага

Номер нашли. Идем в поиск, вбиваем номер, находим сей акт на официальном сайте ведомства. Обычно два документа: распоряжение и приложение-перечень.

Скачиваем.

Распоряжение нас особенно не интересует. Сразу разархивируем перечень. Тот файл, что "приложение". Распаковывается целая папка с файлами обычно Excel формата.

Проваливаемся внутрь папки. Перед нами 60 файлов, что символизирует количество городских округов в Московской области. Ищем свой. Находим.

Приз в студию. Выносят черный ящик... Что там?

Открылся файл. Внутри делаем поиск по содержанию по кадастровому номеру. Получаем результат почти мгновенно.

Строка с номером исходного земельного участка содержит информацию "7. Транспорт", при котором удельный показатель кадастровой стоимости в рублях на метр квадратный 2 849,17 руб.

Для сельскохозяйственного использования такой показатель 4,6 руб. Да, не ошиблись, около 5 руб., а установлено почти 2900 руб.

Если правильно считать, то получается 61938,48%. Шестьдесят две тысячи процентов! Как вам такое, Илон Маск?

Сравниваем данные со сведениями из выпиской из ЕГРН.

В выписке из ЕГРН указано, что категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", вид разрешенного использования "для ведения сельского хозяйства".

Что самое интересное? Мы пометили зеленым цветом на скриншоте точно такой же земельный участок (площадь, категория, ВРИ совпадают), стоимость - 63 788,2 руб.

При таких совпадениях как раз 64 тысячи рублей должна быть кадастровая стоимость у исходного земельного участка.

Таким образом, на лицо неправильно определен сегмент в приложении, которое утверждено распоряжением. Следствие - ошибка в расчетах и внесенных сведениях о катастровой стоимости в ЕГРН.

Всякое дело концом хорошо

Вариантов собственно немного. Предложили пойти сразу в суд или пердварительно обратиться к тому, кто это все натворил.

Продолжение следует...

Выводы

Вывод как всегда один: пользуйтесь услугами профи - это того стоит.