Проверка земельного участка в Москве перед приобретением - 2023

Проверить земельный участок

Об информации в интернете на тему проверки недвижимости

В сети множество различной информации по проверке недвижимости. Ознакомившись с основной массой текстов, мы пришли к выводу, что они исходят от рук копирайтеров. Полезной информации откровенно мало.

Различной масти специалисты с широким сердцем распространяют всякие руководства (гайды), ответы на вопросы (faq - frequently asked questions, что в переводе – «часто задаваемые вопросы»), краткие обзоры важных моментов и пр.

В основном все материалы направлены на формальное привлечение внимания пользователя, для накрутки популярности своему ресурсу или профилю в соцсети. То есть главный посыл - не польза, а "чтобы было".

Отдельной строкой можно выделить целые сервисы по проверке недвижимости. Мы кстати делали обзоры отчета яндекса, отчета циана и еще одного неизвестного сервиса.

На текущий момент пришли к более-менее объективному выводу, что автоматизация процесса проверки недвижимости, мягко говоря, не дотягивает до необходимого уровня безопасности.

Примерно такая же история, как лет пять назад известный зеленый банк заявлял, что мы заменим юристов на роботов, но по сей день реального опытного юриста (адвоката) заменить на машину невозможно, слишком уж многогранна отрасль.

Очень вероятно, что ИИ может сделать подборку той или иной информации быстрее, но прийти к выводам, дать практические рекомендации, найти индивидуально-определенную конструкцию, убедить в верности решения, прийти к согласованию по всем существенным условия, - сможет только живой человек.

Ремарка

Было дело, в 2022 году мы достаточно подробно разобрали проверку квартиры на одном из примеров.

---

Введение

Михаил намеревается приобрести земельный участок под строительство жилого дома. Обратился к нам для получения вводных данных, стоит ли двигаться дальше и рассматривать потенциальный актив.

На обозрение предоставляет ряд документов:

• видео с места нахождения;
• отчеты с названием "об основных сведениях объекта недвижимости" на исходный земельный участок и смежный;
• схему расположения (ситуационный план).
• старую выписку из ЕГРН 2021 года.

Исходный земельный участок был образован путем раздел большого земельного участка. То есть был один большой земельный участок, который разделили на два меньшего размера.

Большой земельный участок был получен текущими собственниками по наследству в 2013 году.

Интересующий Михаила земельный участок находится в долевой собственности.

Самый интересный момент и главный вопрос, который следовал из обстоятельств дела: какие риски несет в себе отсутствие прямого доступа к земельному участку?

---

Проверка

Что на бумаге?

Из фрагмента публичной катастрофой карты видно, что земельный участок окружен другими очень своеобразным образом. Доступа с улицы нет, он перерывается частью другого земельного участка. Интересно...

Схематично мы обозначили три разных земельных участка желтым, зеленым и голубым цветом. Желтый - наш, зеленый - второй образованный в результате раздела. Желтый и зеленый были одним целым. Голубой - участок без собственника.

Что по факту?

На местности заборы стоят в упор к улице. То есть продавец говорит о том, что пользуется голубым земельным участок с момента как себя помнит, и забор поставил соответственно.

Снова к документам

Переходим к изучению представленного отчета.

Надо сразу отметить, что какие-либо отчеты и прочие документы непонятного происхождения ни в коем случае нельзя брать за основу выводов, так как история может закончиться, не начавшись.

Получаем нормальный документ, а там, например, все в порядке.

Далее отчет, представленный заказчиком.

Предлагаем заказать выписки из ЕГРН об объекте недвижимости - это максимально полные выписки, в которых будет отражена вся информация об имеющихся ограничениях, особых отметках и почти всей информации, которая может нас интересовать.

Выписки надо заказывать на исходный земельный участок и земельный участок - огрызок (голубенький), который располагается по границе с улицей и собственно является главным препятствием.

Получили выписки.

---

Хорошо то, что хорошо кончается

Предварительно мы перегорели с коллегами из Росреестра и кадастровыми инженерами, которые работали в указанном районе. В результате нам удалось выяснить, что для данного района Москвы ситуация с наличием таких голубых земельных участков является, так скажем, нормой.

То есть наше дело - не единичный случай, когда возникают вопросы на предмет, есть ли необходимость оформления сервитута, заключения соответствующего договора для оформления нормальной юридической конструкции.

Итак, в выписке на наш "желтый" земельный участок четко прописано: "Для данного земельного участка обеспечен доступ посредством земельного участка с кадастровым номером таким-то", то есть посредством "голубого".

В выписке на голубой земельный участок (огрызок) также прописано: "Посредством данного земельного участка обеспечен доступ к земельному участку с кадастровым номером таким-то", то есть доступ к "желтому" и "зеленому".

Таким образом, синтезируя практику данного района, полученные сведения, юридический опыт, мы предложили Михаилу дополнительно запросить у собственника генеральный план земельного участка, в котором будет помимо прочего указаны предельные разрешенные размеры застройки, а также иная важная информация, связанная со стройкой, ведь в конечном счете интересует возведение жилого дома.

Были, конечно же, еще дополнительные вопросы по поводу наличия ограничений по ст. 56 Земельного Кодекса РФ, а также по расшифровке всех прочих ограничений на участке, которые имели место быть.

---

Итоги

Со своей стороны мы рекомендовали не останавливаться и продолжать работу по покупке данного земельного участка, так как все обстоятельства были установлены, а их легитимность проверена.

Описали возможные риски, как их можно будет преодолеть в случае возникновения, насколько они могут затратными, как поступать с фактическим размещением границ и заборов, на что дополнительно обратить внимание.

Сделку мы не сопровождали, а лишь ответили на поставленные вопросы в рамках технического задания.