Москва и область
Перезвоним, уточним необходимое, сразу дадим пути решения.
Очень срочно? Лучше звоните:
Очень срочно? Лучше звоните:
Сделка с квартирой в Москве
12 февраля 2022г. Заказчик хочет купить квартиру. О цене договорились, пожали руки, пора приступать к процессу подготовки к сделке.
Особенность таких дел в том, что как правило в 99% случаев продавец по процессуальным и техническим моментам общается через риэлтора: порядок расчетов, используемые соглашения, какие справки нужны, какие не требуются.
Небольшое отступление. Очень повезло, если интересы продавца представляет, так скажем, адекватный специалист, а не риэлтор с гонором "да я 15 лет продаю квартиры в Москве и т.д.". Потому что здесь был именно второй случай.
Начало
Цена сделки ни много ни мало 30 миллионов рублей.
Просим запросить все документы-основания, паспорта, а также все, что сами продавцы считают должно относиться к обстоятельствам, связанным с прощаемым объектом недвижимости.
В процессе выясняется, что дополнительно приобретается гараж, расположенный неподалеку. Ну да ладно, заказчик готов нести объективные дополнительные расходы.
Получаем в копиях:
- 2 свидетельства о праве собственности на квартиру 2001 и 2012 годов;
- такое 2012 года на гараж;
- 2 штуки свидетельства на наследство по закону от 2017 года;
- 2 договора дарения квартиры и гаража от 2012 года;
- договор проживания от 2010 года;
- брачный договор от 2011 года.
Проверка
Сначала получаем данные из Единого реестра недвижимости - заказываем выписки из ЕГРН: истории и простые. Дополнительно обычно заказываем техническую историю, чтобы было видно все вносимые записи, а также совпадали все основания возникновения прав.
Смотрим, имеются ли какие ограничения на объектах, подозрительные переходы прав, частые смены собственников, иные записи, которые могут вызвать негативные юридические последствия.
Ограничения, препятствующие сделке, и аналогичные записи о запретах отсутствуют.
Хронология событий
Иванова продает квартиру и гараж. Они вместе с мужем Ивановым являлись долевыми собственниками квартиры с 2000 года - по 1/2 доли у каждого.
Гараж был в собственности Иванова с 2005 года.
В 2010 заключается договор проживания с Сидоровой (мама Ивановой). Зачем?
Вероятно, чтобы из каких-то там соображений вывести имущество из под Ивановых. Нас данный факт не смущает. Надо, так надо.
Брачным договором 2011 года Иванов оставляет все имущество за Ивановой, включая квартиру и гараж.
То есть в 2011 году Иванова становится собственником квартиры и гаража - исходных объектов недвижимости.
В 2012 году квартира и гараж дарятся от Ивановой к Сидоровой (своей маме).
2017 год знаменуется смертью Сидоровой, квартира и гараж переходят по наследству по закону к Ивановой.
Круг замкнулся.
Оценка обстоятельств
а. Собственность 2017 года, значит, как минимум все процессуальные сроки обжалования даже в максимальные 3 года пропущены на пару лет. Не может не радовать.
в. Смотрим федресурс - проверяем на банкротство. По ФИО смотрим сообщения, объявления и прочее. Информации нет - замечательно.
г. Смотрим продавца и квартиру по Московским и областным судам общей юрисдикции. Найдено одно дело по вопросам защиты прав потребителей, где Иванова частично взыскала уплаченные суммы. Норма.
д. Смотрим базу арбитражного суда по критериям субъекта. Пусто. Идем дальше.
е. Заглядываем на сайт приставов по наличию исполнительный производств. Чисто.
д. Проверяем на всякий случай паспорта по базе МВД. Все нормально.
е. Находим кредитную историю для проверки экономической дисциплины. Если у субъекта множество кредитов, то такой факт может обозначать начало банкротства, например, преднамеренного.
ж. Смотрим аффилированность продавца - где, когда состоял в составе учредителей юридического лица или его исполнительных органов.
Найдено два юридических лица с участием продавца, которые прекратили деятельность в далеком 2016 году.
Запрашиваем свидетельство о расторжении брака, спрашиваем БТИ (поэтажный план и экспликация), если имеется. Предоставляют.
Увидели свидетельство о смерти Сидоровой - не помешает.
Перепланировка
Еще перед всем этим процессом покупателю сообщили, что в квартире перепланировка, которую не согласовывали.
Если вызвать БТИ, нарисуют красные линии, которые бывало даже являлись препятствием к сделке, если БТИ доносило в Росреестр об этом.
При этом перепланировка с присоединением лоджии таким образом, что снесен не приступок там какой-то (хотя и его отсутствие не согласуешь), а тут еще и часть стены несущей.
Покупатель был согласен изначально, так как существуют схемы для ипотечных сделок, когда перепланированная квартира без подтверждающих документов "спокойно проходит". Последствия разъяснены, что все изменения конфигурации квартиры, кроме откровенно отмороженных, явление повседневное и не стоит его бояться, как огня. Изменения давние, обращений жильцов нет, все стоит на месте, никуда не плывет, сделано вроде как ответственно. Понятно, что можно заказывать всякие там экспертизы, но тут человеческий фактор плюс общая обстановка - напоминаем на дворе середина февраля 2022.
Рекомендации:
1. Сделать продавцу психо- и нарко- диспансеры с осмотром у врача для подтверждения отсутствия соответствующего учета. Понятно, что такие справки покупаются, но нам важно больше подтвердить добросовестность, нежели вызывать на сделку врача, тем более продавец не вызывал подозрений в адекватности за несколько встреч.
2. Понимая, что имущество перешло по наследству (то есть безвозмездно), мы все равно обычно настаиваем о заверении у нотариуса "заявления о правах третьих лиц", где продавец обязуется самостоятельно решить вопросы в случае возникновения требований от кого-либо. Понятно, что такой пункт обычно принято прописывать в договоре, но практика показала, что такая нотариальная бумага является дополнительным преимуществом, тем более покупатель оплачивает такие расходы.
3. Запросить справку об отсутствии задолженности. Хотя в Москве в присланных квитанциях без того пишется сумма задолженности, где учтены все виды платежей, включая капитальный ремонт и ТКО. К примеру, в Московской области по ряду районов платежки идут отдельно от коммунальщиков и от ресурсоснабженцев.
4. Надо оценить условия передачи предоплаты и основного договора.
Договорная обвязка и документарный процесс
Работа с риэлтором продавца
И тут вступает в дело наш герой-риелтор с "гонором".
Через несколько диалогов дама просто бросает трубки и не желает общаться с нами, ввиду того, что она практикующий "спец" с аховым стажем, а мы предлагаем какие-то "бумажули" из интернета.
Переходим на взаимодействие через заказчика.
Предварительный договор
Готовим простой предварительный договор с условиями о задатке, так как по смыслу норм предварительного договора покупатель имеет право требовать заключения основного договора в судебном порядке на условиях предварительного, и у суда не должно возникать вопросов по поводу квалификации заключенного.
Задаток - обычная практика, если мы отказались и сделка не состоялась по нашей вине, сумма задатка остается у продавца, наоборот - он нам двойную сумму. Если все настроены на сделку, проблем не бывает.
Мы "впариваем" какую-то чепуху, а заключать будем только соглашение о задатке без упоминания норм предварительного договора. Автор - Риэлтор продавца
Хоть наш договор был совсем простой и своим содержанием был направлен лишь на закрепление договоренностей, представитель продавца настаивала на своей версии. При этом доводы были не относительно содержания, а вот так просто, потому что "я - спец", а вы какие-то там юристы.
Учитывая, что сам продавец был более, чем адекватным, мы лишь внесли не существенные правки в предложенное соглашение, так как суть из-за этого не менялась.
То есть мы адекватно подстроились под ситуацию и не гнули безосновательно свою позицию, понимая, что цель - приобретение квартиры.
Сначала продавец настаивал на какой-то безумной сумме предоплаты, чуть ли не полмиллиона рублей, на что получил вразумительный совет, что от такой величины взносов следует отказаться, договорились на 200 тысяч, что все равно многовато (думаем, 100 тысяч вполне достаточно для подтверждения намерений).
Согласовали, подписали, собираем документы, готовимся к сделке.
Планы и реальность
Перед сделкой
Сначала планировалось, что сделка будет проведена до 10 чисел марта, поэтому покупателю требовалась ипотека.
Известный зеленый банк прислал проект соглашения по квартире.
Сделали протокол разногласий по условиям, которыми следовало дополнить договор, а также конкретизировать неточности.
Житейское
Обстоятельства выходят так, стороны не успевают к обозначенным датам, а у продавца запланированный отпуск.
Делаем дополнительное соглашение к предварительному договору на продление срока до 10 чисел апреля.
В это время у покупателя продается другой объект недвижимости, он просит посмотреть документы и сделку.
Делаем. То есть после этой продажи ипотека больше не нужна.
Новый договор
Переключаемся на основной договор не от банка, а от поверенного покупателя.
Проходим несколько правок. В целом сильных отклонений от изначально обозначенных нами условий не допущено. Утверждаемся. Расчеты через ЦНС зелёного банка, поэтому все безопасно.
Занавес
Передаем все полученные и созданные в ходе проверки документы (которых скопилось не мало): договоры, соглашения о задатке, предварительные договоры, проверки ФССП, ФЕДРЕСУРС, суды и пр.
Регистрация благополучно проходит без приостановок. Все счастливы.
Таким образом, мы начинали с сопровождения одной квартиры, потом добавился гараж, следующим была другая сделка покупателя, по итогам покупатель признался еще в одной проблеме с его земельным участком в Московской области, но то совсем другая история.
Заказать услугу