Проверка недвижимости. Часть 3. Неизвестный сервис

В первой и второй частях мы сделали обзор отчета от яндекса и обзор отчета циана.

Отчет яндекса за 100 с небольшим рублей нам показался полезным с точки зрения общей информации об объекте. Циан же за 6900 рублей не дотянул до хорошей оценки.

Отчет мы рассматриваем со стороны следующих основных моментов:

• на сколько полноценно проходит проверка?
• какие используются источники?
• сколько стоит?
• как работает симбиоз автоматизации в связке со всем вышеуказанным?

---

Проверка объектов недвижимости mo-kadastr.ru.

Как проверить квартиру вторичку? На примере одной сделки в Москве в 2022 году.

---

Начнем

Сервис rosreestr online точка ru (слитно) проверяет все объекты недвижимости.

На главном экране пользователь вводит адрес или кадастровый номер.

Данные по объекту "подтягиваются" автоматически. То есть для идентификации квартиры достаточно начать вводить адрес, как сервис сразу подскажет правильность и предложит нужный адрес.

Например, при вводе улицы, номера дома и квартиры будут предложены варианты из всех субъектов РФ с найденными совпадениями, будь то Ростов-на-Дону или Московская область.

Таким образом поиск объектов работает отлично. Но отзывчивость сервиса мало нас интересует.

---

Выбрали объект

Дальше сервис предлагает нам выбрать, какая проверка (документы) нас интересует:

1. Оценка рисков - 1060 руб
2. Расширенные сведения ЕГРН - 380 руб.
3. Сведениях о характеристиках и правах - 270 руб.
4. Сведения о переходе прав - 250 руб.
5. Опционально справка о кадастровой стоимости - 200 руб.

Четыре пункта вместе 1960 руб. Справка о стоимости обычно никого не интересует и данные есть в обычной выписке о правах или об объекте.

Напомним, что официально посредническая деятельность по предоставлению сведений ЕГРН запрещена.

1) Оценка рисков.

Включает в себя:

• актуальность паспорта;
• проверка долгов, судимостей, судов, розыск;
• налоги, которые по субъективному мнению сервиса, могут перейти на нового собственника;
• долги за ЖКХ;
• проверка наследников, тут же аресты и залоги;
  
• выводы эксперта.

2) Расширенные сведения об объекте недвижимости.

Перечень информации:

• план квартиры, коммерческого помещения, земельного участка или схема расположения машино-мест;
• кадастровые номера объектов недвижимости, из которых образован объект, или объектов, образованных из него. Например, комната как отдельный объект недвижимости может быть выделена из квартиры;
• координаты контрольных точек (для земельного участка);
• запись о невозможности отчуждения недвижимости без личного участия собственника;
• сведения о наличии возражений в отношении зарегистрированного права и правопритязаний;
• Ф.И.О. должностного лица, который провел кадастровые работы, на основании которых объект был поставлен на кадастровый учет;
• сведения о включении недвижимости в реестр объектов культурного наследия;
• список зарегистрированных ДДУ;
• правообладатели, основание перехода права;
• наличие обременений: ипотека, аренда, аресты.

3,4) Cведения о характеристиках и правах, переходе прав

Обычные выписки из ЕГРН о правах на объект и соотвественно о переходах таких прав с 1998 года по настоящее время.

Общая логика сервисов проверки недвижимости направлена на удержание пользователя путем обещания "золотых гор".

Поэтому мы видим перед собой массив данных, который нам предоставят, где и планы, и координаты, и сведения о возражениях, залогах, запретах арестах, дополнительно всякие проверки собственника. Все выглядит очень заманчиво и кажется оправдывает кровные ~2000 рублей.

Внесем ясность в радужность предложения.

На самом деле, расширенные сведения = выписка из ЕГРН об объекте. Сведения о правах = выписка из ЕГРН о правах и характеристиках. Сведения о переходе = выписка из ЕГРН о переходе.

При этом выписка об объекте - это более полная выписка, то есть она включает в себя сведения из выписки о правах и характеристиках.

Получается предлагают заказать две выписки из ЕГРН и приукрасить выводами.

Перейдя к отчету, мы увидим некоторые нестыковки между обещанным и реальным содержанием.

Нажимаем кнопку выбрать, и нас встречает окно для наших контактов.

Оплачиваем и получаем отчет.

---

Отчет

С порога нас встречает, что "ответственность за принятие решений по любым операциям с объектом недвижимости несет Заказчик отчета самостоятельно".

Тчк.

Эпос длинною в 9 страниц. Вторая страница полностью перекрыта терминами и определениями.

Введение

Вводная часть указывает на предназначение отчета, который призван комплексно оценить безопасность сделки.

Данные взяты из официальных документов и источников.

Информация актуальна на момент составление плюс неделя вперед.

Снова про то, что Заказчик самостоятельно принимает любые решения и несет за них полную ответственность.

Основная часть

Как обычно первым делом нас встречают характеристики объекта: площадь, адрес и прочие данные общего характера из выписки из ЕГРН.

Далее схема с публичной кадастров карты и данные о правообладателях в соответствии с информацией из ЕГРН о переходе прав.

Правоустанавливающих документы просто отражают номер регистрационной записи, то есть ни о каких расширенных сведениях не может быть и речи. В противном случае должен быть указан документ-основание и его реквизиты.

Раскрыты персональные данные собственника, на основе которых сделаны последующие поиски по открытым источникам (суды, ФССП и пр.).

Проверен реестр банкротства, МВД, Розыск, ФССП, суды.

Мы решили проверить за сервисом самостоятельно - все сходится.

---

Итоги

Эксперт сервиса сделал 3 вывода:

1. "Не действуют" обременения.

2. Объект приобретен до 2016 года и находится в собственности более 3 лет, значит налог с продажи не взымается.

3. По представленным документам не удалось провести проверку наличия или отсутствия несовершеннолетних наследников. Необходимо проверить этот факт, чтобы наследники в будущем не могли оспорить решение родителей на продажу объекта.

Эксперт считает, что сделка имеет низкий уровень риска и рекомендует получить актуальную информацию на момент сделки.

Последняя глава отчета - Источники

Краткий перечень и красивая электронная печать.

---

Заключение

А.

За 1900 рублей заказчик получает крайне скупую информацию без возможности получить комментарии.

Б.

Персональные данные собственника дали возможность исполнителям посмотреть общедоступные базы. Делалось вручную. Очень маленький плюс.

В.

Заявлено про поиск долгов по ЖКХ и налогам, которые якобы могут перейти на нового собственника, но информация об этом отсутствует.

И налоги обычно следуют за субъектом, а не за объектом, поэтому по сути обычное не знание, которое вводит в заблуждение и дает ложное представление о важности содержания отчета.

Г.

Утверждение, что объект в собственности более 3 лет и налог с продажи платить не надо, - в принципе не понятно, каким образом касается потенциального покупателя. И сейчас применяется общий срок 5 лет. Снова промах.

Д.

Насчет действующих и не действующих ограничений все очень спорно, когда расширенные сведений не получались.

В нашей практике был случай, когда заказчица получила выписку из ЕГРН без ограничений, а фактически был установлен арест, который не был отражен в ЕГРН. Вот так.

Е.

Про наследников мы так и не поняли. Какой факт проверить? Что значит провести проверку наличия/отсутствия несовершеннолетних наследников? Если вы даже не получили сведения о документах-основаниях.

---

Выводы

Покупка отчета rosreestr online точка ru - однозначно выброшенные деньги.

Система имеет автоматизированный характер, в которой отсутствует индивидуальный подход.

Рассматривая третий по счету сервис, можем с уверенностью заявить, что автоматизированные системы не спасут покупателя в блажащие 5-10 лет точно.

Пользуйтесь услугами реальных специалистов. Получайте развернутые и объективные данные, чтобы уберечь себя, свое время и свои денежные средства.