Купить недвижимость так, чтобы остаться без покупки и без денег

Предыстория

Тетя Аня проживала в одном из московских жилых комплексов премиум сегмента.

Все жильцы приличные, дорогие машины, квадратный метры, проживает несколько федеральных сенаторов. Куда ни посмотри - высокие туи и голубые ели. Средняя цена за метр от 500 тысяч рублей.

В какой-то момент поняла тетя Аня, что квартира начинает захламляться, и надо купить кладовку для сезонных вещей, которые занимают золотые квадратные метры, да и не по статусу жить без подсобного помещения.

Поиск и оформление объекта

Посмотрела объявления, поспрашивала соседей. Через время отклик от одного из жильцов, что имеется небольшое помещение около 10 квадратных метров.

Встретились, посмотрели, понравилось. Договорились о цене и вроде бы все хорошо.

Собственник предлагает самостоятельно подготовить все документы. Тетя Аня - "сам себе поверяльщик" - заказывает выписку из ЕГРН, чтобы проверить все ли нормально.

Перед сделкой получает в МФЦ официальный документ, в котором никаких ограничений не имеется. "Можно" идти на сделку. Действительно, зачем еще что-то проверять, просто выписки достаточно (отнюдь!).

Для тети Ани сумма в 3,5 миллиона рублей на фоне продавца, который из уважаемого поселка, не кажется существенной, поэтому согласилась на расчет в момент подписания договора купли-продажи.

Подписали собственноручно договор, акт приема-передачи, продавец написал расписку, показал свидетельство о государственной регистрации и документы-основания.

В конце феврале 2020 года Тетя Аня и представитель продавца идут в МФЦ с комплектом документов и сдают их на регистрацию перехода права собственности.

День икс

В начале марта 2020 года в назначенный день, подойдя к окну выдачи документов, тетя Аня получает уведомление о приостановлении государственной регистрации с формулировкой:

"Ранее в адрес управления поступило письмо из Главного следственного управления Следственного комитета России по г. Москве с приложением Постановления Н-ского районного суда г. Москвы, вынесенного в рамках расследования уголовного дела, согласно которому постановил наложить арест на исходный объект недвижимости, которое принадлежит продавцу.

Приостановление до июня 2020 года.

Занавес.

"Решение проблемы"

Тетя Аня к продавцу, мл так-то-так. Продавец говорит, что да было, но вы же выписку ЕГРН заказали, там арестов не было, я тоже думал, что арестов нет, у меня много объектов недвижимости и аресты ставили на многие, я уж и не припомню, какие из них арестованы. Давайте подождем, может быть что-то напутали, давайте напишем письмо, сдадим дополнительные документы.

Добрая тетя Аня не ссориться с "уважаемым" продавцом и покорно ожидает, пока якобы юрист продавца пишет письма и довносит документы.

Срок "приостановки" закончился.

Проходит 3 месяца, готов отказ с примерно с такой же формулировкой, что и в "приостановке", но при этом откровенно ссылаются, что межведомственные запросы из суда и следственного комитета не получили.

При этом отказ получают только в сентябре 2020 года.

"Гениальная мысль"

Продавец предлагает подать в суд и оспорить отказ Росреестра за свой счет, так как есть все основания оспорить негодяйские действия органа регистрации: мы же официальную выписку заказали, ограничений не было, официальный документ, как так, клоним позицию про правила ведения реестра недвижимости и разоблачаем их в виновности, а нам пушистым все регистрируют.

Как вам предложение и уровень сервиса?)

Суд да дело.

Тетя Аня "на полном серьезе" погружается в предложенный сюжет.

Октябрь 2020г. Юрист продавца оформляет административное исковое заявление, отправляют экземпляры ответчикам и в суд (Росреестр и СК), ждут назначения.

Предварительно заказывают еще раз выписку из ЕГРН, которая снова приходит без каких-либо ограничений.

Иск принят, проходит беседа, предварительное заседание и пара заседаний по делу.

В феврале 2021 года проходит решающая судебная встреча, в которой судья благополучно отказывает заявителю.

На суд явились и представитель Росреестра, и представитель СК, которые заявили тезисно следующее:

Одни сказали, что направляли документы в регорган, а другие - запись есть в книге арестов, почему в ЕГРН указанная запись об аресте отсутствует никто не знает, а доводы истца о том, что на момент подачи документов на регистрацию какие-либо ограничения и запреты согласно официальным источникам Росреестра отсутствуют, НЕ СВИДЕТЕЛЬСТВУЮТ о незаконности принято решения (то есть отказ правомерен).

Таким образом, написано что-то в ЕГРН или не написано вовсе, - все одно, ничего не значит, никто не ответственен (зачем тогда нам ворохи этих законов?)

Если имеется факт, то за ним следуют последствия. Прямолинейно и однозначно.

Дальше больше.

Вторая инстанция.

От многоуважаемых людей, конечно же, поступает предложение оспорить решение районного суда.

Тетя Аня соглашается.

В самом конце мая 2021 года принимается к производству апелляционная жалоба с ходатайством о пропуске срока обжалования, так как мотивировочная часть решения как всегда застряла где-то в коридорах суда.

Кто бы мог подумать, заседание в апелляции назначают с учетом всех проволочек на ноябрь 2021 года!

Судебная коллегия по административным дела Мосгорсуда оставляет решение в силе.

Приплыли.

Что дальше?

Можно было бы попытаться признать вину Росреестра и вменить оплаченную за объект сумму в качестве компенсации от регоргана в пользу Продавца. Какие шансы, сказать сложно, обычно государство и его органы не любят признавать ошибки, а суд встает на ту же сторону. Но дальше двигаться не стали.

Таким образом потрачено почти 2 года, а воз и нынче там.

Получается, что объектом покупатель пользуется, но право собственности на него не зарегистрировано. Продавец дальше рассказывает истории о том, что вот-вот уже скоро совсем-совсем я все исправлю, но уже из тюрьмы.

Мораль сей басни такова:

1. Надо проверять объект недвижимости.
2. Надо проверять субъекта сделки (Продавца).
3. Надо проверять со специалистом.
4. Надо погружаться во все детали сделки максимально.
5. Надо запрашивать расширенные сведения в ЕГРН.
6. Надо собирать максимальное количество документов для подтверждения своей добросовестности, чтобы не прошла судебная реституция.
7. Надо соглашаться на какие-либо расчеты "до" только с теми сумм, которые вы готовы потерять.
8. Не потакать на сделке эмоциональным порывам, гонору плохого специалиста.
9. Читать от начала и до конца все предложенные к подписанию документы.
10. Понимать точное происхождение доказательств.

Или просто работать со специалистами и не позволять тратить свое время, деньги и нервы на такие истории.