Купить квартиру в 2024 году. Альманах покупателя!

Купить квартиру в 2024 году. Альманах покупателя!

Обзор всех проблем покупателя квартиры. Заметки юриста 2024

Рассмотрим основные нестыковки при покупке жилья, с которыми встречаемся на практике.



1. Начнем с новостроек

Не построенный объект недвижимости = (равен) праву требования инвестора / участника долевого строительства к застройщику исполнить обязанность по достройке и передать вновь образованный недвижимости.

Это "право требовать" можно продать, подарить, завещать, то есть им можно распорядиться. У юристов такая конструкция называется цессия - уступка права требования.



1.1. Несуществующий объект

С несуществующими объектами главное - доведение до логического конца, то есть построят ли объект и когда все-таки построят.

На бумагах планы на ввод в эксплуатацию могут быть 2024 годом, а фактически может оказаться 2027 или 2030 год.

1.2. Наличие объекта по итогам стройки

Вторая по важности загвоздка - это фактическое наличие объекта.

То есть должны были построить по договору апартаменты, а построили жилой дом, значит в реальности апартаментов нет. История с точки зрения юриста относительно простая, но при неправильной формулировке требований в суде вам могут отказать. В данном случае при признании права собственности на апартаменты будет отказано.

Здесь же будет история про отсутствие объекта полностью. Купили кладовое помещение, а в процессе стройки проект поменялся, кладовые не построили. Объект отсутствует.

Тут могут быть разные развития событий: от мирного соглашения с передачей аналогичного объекта до судебных процессов, включая банкротство застройщика.

1.3. Разница в метрах

Договорились по договору о строительстве на 45,36 кв. м, по факту после стройки оказалось 43 или 47.

Обычно в договоре предусмотрена погрешность, ее величина должна быть прямо указана.

К примеру, в договоре указано: "площадь объекта указана в соответствии с типовой планировкой и после проведения контрольных измерений объекта долевого строительства может иметь отклонения в большую / меньшую стороны, что в случае отклонения более, чем на 2% от указанной в договоре площади влечет за собой перерасчет стоимости".

Обычно склоняют к подписанию акта приема-передачи, где обязательно есть формулировка: "Претензий не имею". В каждом отдельном случае также либо суд, либо досудебное урегулирование. Все зависит от финансовой стабильности строителя.

1.4. Ремонт застройщика

На выявление недостатков обычно приглашается профильный специалист, который обнаруживает и фиксирует все огрехи, которые предъявляются к устранению или возмещаются деньгами.



Решение, как и в предыдущих случаях: мировое или судебное.



2. Пороки в субъекте

2.1. Множественность на стороне собственников

Общая долевая собственность может быть простой. К примеру, владеют квартирой 2 собственника по 1/2 доле у каждого.

А может быть закрученный сюжет, где доли 27/100, 35/100 и 38/100, которые выделены в самостоятельные объекты по факту, при этом в наследстве на эти доли допущена ошибка.

Сюда можно отнести также покупку коммунальной квартиры, где одной комнатой владеет один человек, другими двумя - еще трое, а последняя принадлежит вообще какому-нибудь ФГУПу.

Для практикующего специалиста такие случаи - лишь факт наличия большего количества документов и увеличение сроков выхода на сделку, конечно же, если не имеется других "отягчающих".

2.2. Несовершеннолетние

Особенного волнения дети в сделке не вызывают, но органы опеки должны "одобрить" сделку, чтобы после нее несовершеннолетний бедолага не остался ни с чем, а как минимум с таким же количеством метров, что и было, но лучше больше.

2.3. Диспансеры

Либо собственником получается соответствующая справка, либо решается вопрос, на каком основании стоит на учете: диагноз, ремиссия, другие подробности.

Сам по себе учет в диспансере не лишает дееспособности, но проблема очевидная.

Сделки с такими пороками с большой степенью вероятности несут серьезный риск.

В случае попытки признания сделки с таким субъектом недействительной на том основании, что последний не осознавал себя и не отдавал отчет своим действиям, очень велик шанс утраты объекта (или стоимости доли, которой он владел).

Здесь постулатом обычно выступает ощутимый дисконт, а покупатель такого объекта должен серьезнейшим образом углубиться в историю болезни такого собственника, вплоть до проведения обследований накануне сделки.

Не редко неблагополучные собственники встают на учет диспансер, чтобы избежать, например, привода в армию или притязаний со стороны кредиторов.

2.4. Банкротство

Помимо проверки официальных публикаций о банкротстве на профильном ресурсе, стоит обратить внимание на финансовую дисциплину.

Желательно получить кредитную историю, в которой будет указано, наличие кредитов и регулярность их оплаты.

Если последние 6-10 платежей не вносились, а сумма кредита существенная, то перед вами вполне может находится будущий банкрот, сделки которого могут быть оспорены.

С одной стороны такое положение не означает, что вы лишаетесь денежных средств, но объект точно уйдет в конкурсную массу, а дальше волей случая вы окажитесь в конце очереди кредиторов и на вас не хватит денежных средств после реализации активов.

Стоит отметить нюанс, что в случае займа у физического лица крупной суммы денежных средств, заимодавец может не обращаться в суд достаточно долго, поэтому понять является ли он банкротом при таких обстоятельствах не представляется возможным.

2.5. Судебные тяжбы

Рекомендовано не пренебрегать проверкой собственника по картотекам арбитражного суда и судов общей юрисдикции.



В противном случае через какое-то время может "всплыть" или существенная задолженность, или права требования на квартиру третьего лица (например, право на проживание), или не дай бог признание сделки, по которой продавец приобрел объект, недействительной со всеми вытекающими.

Важно - недействительная сделка недействительна не с момента признания ее таковой судом, и тем более не с момента перерегистрации права собственности, а с момента ее совершения.

В случае с долгом смело предполагать все последствия, связанные с банкротством, где любые действия банкрота подвергают сомнению и тянут под гребенку увода активов.

2.6. Материнский капитал

Использование материнского капитала необходимо проверять обязательно.



В законе прописана обязанность по выделению доли несовершеннолетним, но в действительности данный момент никак не контролируется.

Интернет пестрит темами про схемы обналичивания маткапитала, как в случае не наделения несовершеннолетних долями во "вторичке", так и в случае с договорами долевого участия с последующими уступками.

Также с мат капиталом есть еще и ряд технических сложностей, так как там участвует опека, тоже самое касается симбиоза мат капитала и ипотеки.

2.7. Реальные долги

Тонкий момент.

Хорошо, если продавец брал кредит в банке - будет видно в кредитной истории.

Если есть судебное дело, тоже будет понятно. Также если решение состоялось, то в базе судебных приставов также будет отражено.

Как уже говорилось выше, а что если продавец взял кредит у физического лица? Пока нет иска, то фактически долг никак не увидеть.

В настоящее время такие ситуации крайне редки, так как физлица стараются давать займы под обеспечение, например, залог или поручительство того, у кого есть недвижимость или иные активы.

2.8. Аффилированность и юр лица

Зачастую вопросов по "директорству" или участию в составе какой-нибудь ОООшки не возникает.

Если же продавец является участником и/или директором в одной или более коммерческих организациях, в таком случае также требуется дополнительная проверка безубыточности и финансовой стабильности этих компаний.

Если все плохо, то смотрим раздел банкротство, где привлечение директоров и участников к субсидиарной ответственности - крайне распространенная практика.

Тоже касается собственников юрлиц, где проверка должна быть всесторонней.

2.9. Режим совместной собственности

Квартира в ЕГРН может быть записана на продавца, который в браке. Значит имущество совместное.

Согласие супруга на сделку - обязательный атрибут. Проверить супруга также бывает не лишним.

Не исключаются случаи повторных разводов и повторных заключений брака. То есть развелись, чтобы оформить квартиру на одного из супругов, но фактически сразу после покупки снова заключают брак. С одной стороны ничего криминального, но бумагой лучше обложится.

Другой пример: заключают брачный договор о прекращении совместной собственности, а через 2-3 месяца после этого к мужу "прилетает" долг на "цать" миллионов.

Следствие - увод активов от кредитора, признание брачного договора недействительным и включение квартиры в конкурсную массу, вместе с требованием покупателя на сумму сделки. Но денег не всегда может хватить, если перед вами очередь из кредиторов.

2.10. Основания возникновения прав

Свежее наследство, недавнее приобретение на аукционе, раздел после развода, судебные решения/определения, - все такие случаи также требуют внимания и углубления в существо.

В наследстве мог не участвовать дальний родственник.

Аукцион надо проверять на реальное наличие, фактические расчеты и их соответствие документации и поднимать всю историю.

Читать брачный договор и текст судебного решения, принимая во внимание все обстоятельства.

2.11. Уголовные преследования собственника

Мы писали, когда покупатель рассчитался за объект до регистрации перехода права. В выписке из ЕГРН никаких запретов/арестов не было, а после подачи документов получил приостановку. Судебные тяжбы длятся уже более двух лет.





3. Пороки в объекте

3.1. Переустройства и перепланировки

Перенос мокрой точки - красная тряпка. Такое не согласовать ни за какие коврижки, за исключением первого этажа.

То есть даже купив квартиру и получив одобрение банка, даже в случае качественного ремонта, вы не застрахованы от заявления соседей в жил инспекцию с последующим требованием о приведении жилого помещения в исходное состояние.

Больше исключение, чем правило. Все крайне индивидуально. Отговаривать или сразу отворачиваться от хорошо сделанного объекта с существенными нарушениями закона не стоит.

3.2. Частые переходы права

Первая сделка прошла два года назад, потом продали, потом снова продали, и так еще 2-5 и более раз.

Уже писали выше, что признание первой порочной сделки недействительной или ничтожной рушит всю цепочку, включая вас. Таких судебных решений масса, где три перехода права назад "заворачивали" и возвращали объект.

Такие частые переходы могут также означать, что в первой сделке был девиантный собственник, который при помощи "добрых" помощников лишился своей квартиры без четкого волеизъявления. "Разворот" его сделки = возврат квартиры обратно.

3.3. Убитая квартира или наоборот суперремонт

Большинство выставленных квартир находятся, так скажем, в удовлетворительном состоянии - плохенько, но чистенько. Такой вариант в целом соответствует оценке синего сайта, которому мы склонны доверять.


В случае, когда квартира находится в непотребном состоянии, нужно четко понимать, сколько необходимо потратить, чтобы привести ее хотя бы в божеский вид. Промахнуться на полмиллиона-миллион - совсем не приятно.

Тоже самое касается квартир, когда какой-нибудь горе-собственник со своим ремонтом 25-летней давности вещает с порога, что у меня тут все мега-классно, а фактически обычные пластиковые плинтуса, посредственная электрика, натяжные потолки, вдобавок сделано с чувством дурного вкуса.

Такое же может быть с относительно свежем ремонтом, но стоимость вложений существенно завышается.

Поэтому надо быть бдительным и соотносить, не будет ли интереснее посмотреть соседний район, а может объект чуть меньшей площади.

Поэтому надо быть бдительным и соотносить, не будет ли интереснее посмотреть соседний район, а может объект чуть меньшей площади.



4. "Мутные схемы" и вменяемость собственника



Не исключены различные "заманчивые предложения", такие как:

  • расчеты до регистрации,
  • расчета без применения современных методов передачи денежных средств (аккредитив, банковская ячейка),.
  • расчеты сомнительными переводами, цифровыми валютами,
  • ничем не обеспеченные рассрочки оплаты цены договора, к примеру, давайте сейчас 1 млн. руб. и потом 6 месяцев еще по 200 тыс. руб.,
  • обещание снять запрещения, аресты, ограничения в будущем после сделки,
  • толкование информации в ЕГРН иным смыслом, например, земельный участок с ограничением по всей площади ЛЭП, а говорят, что "все нормально, можно строить, это все решается, берите, все норм".
С сомнительной непреодолимой неадекватностью обычно сталкиваешься, когда собственник продает самостоятельно. Тут может быть все, что угодно:
  • от "я купил за 1 млн. долларов и продаю за 1 млн. долларов",
  • начинают разговор, потом резко прекращают с обещанием перезвонить и тишина,
  • вдаются в ненужные подробности, акцентируют внимание на не важном, сомнительном,
  • подозрительные личности, которые уходят от ответов, путаются в фактах, врут,
  • откровенные хамы и бездари,
  • утверждают, что все нормально, а на самом деле все далеко не так,
  • пытаются трактовать закон в угоду своим интересам и выгоде,
  • раскрытие фактов, препятствующих сделке в самые последний момент
  • написывание и названивание за пределами правил здорового этикета или вообще среди ночи
  • и до абсолютного абсурда.


Итог

Семь раз отмерь - один раз отрежь.



Выводы

Пользуйтесь услугами профессионалов - это того стоит.


Написать в Telegram

Написать в WhatsApp



Заказать услугу
Перезвоним, уточним необходимое, сразу дадим пути решения.
Очень срочно? Лучше звоните:

+7 (495) 968-64-43