ЕГРН и аренда: сбросьте груз обременения. Разбираем кейс + ваши вопросы

Доброго дня и вечера, несгибаемые и нерушимые духом товарищи трудящиеся!

Сегодня затронем тему исключения/погашения/аннулирования записи в сведениях ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) об аренде.

Вводные

Как мы все знаем, долгосрочная аренда (более 1 года) подлежит государственной регистрации в Росреестре. То есть своеобразная гарантия для сторон указанных правоотношений: для арендодателя — закрепление условий на длительный срок, что позволяет прогнозировать деятельность или окупаемость объекта недвижимости, для арендатора — якорь для плодовторной деятельности, а также понимание, что "завтра" его не выставят на улицу.

По факту регистрации вносится соответствующая запись в ЕГРН в раздел "Ограничения и обременения объекта недвижимости". Там же указывается ипотеки, запрещения приставов, иных органов, доверительные управления и любые ограничения с объектом.

Была у нас история, когда в ЕГРН было пусто, а по факту был запрет. Мораль — обязательная всесторонняя проверка недвижимости.

Проблема — вовсе не проблема?

Собственники, которые профессионально занимаются сдачей объектов недвижимости в аренду, строго следят за расторжением арендных отношений, а равно аннулированием профильных записей в ЕГРН.

А бывает, что арендатор съехал, нового нашли, а про расторжение договора забыли. Ну есть и есть эта запись. Новому арендатору не мешает, и ладно.

Время проходит, тот, который новый арендатор, уходит, приходит какая-нибудь сеть аптек "Фигла" или "Шестерочка", смотрят документы.

- "Нам такая запись не подходит, чтобы выйти на подписания запись об аренде должна быть погашена".
- "Погодите ребят, да там же срок с 2000 по 2010, а на дворе 2025, того юрлица уже в помине нет".
- "Ничего не знаем. Наше существенное условие, подиктованное корпоративной безопасностью, игнорировать запись об аренде в ЕГРН не можем".

"Замечательно".

Глянем на конкретный пример и по итогам "прикрутим" разборы типичных ситуаций.

Тетя Лена

Исходные данные. 2025 год. Тетя Лена — собственник небольшого помещения в Москве. Возникает идентичная ситуация, при которой арендатор просит убрать запись об аренде в ЕГРН.

Тете Лене заниматься этим делом некогда / несподручно / не охота. Находим друг друга.

Беремся за дело.

Проверяем юридическое лицо. Запрашиваем выписку из ЕГРЮЛ. В выписке находим сведения, что ООО Ромашка было ликвидировано путем слияния в 2010 году.

Получается есть правопреемник. История не закончилась. Двигаемся дальше по цепочке.

Видим родительское общество, также запрашиваем ЕГРЮЛ, где указано, что последующее общество ликвидировано путем исключения из ЕГРЮЛ, как недействующее.

Что делать? (в вакууме)

По смыслу ст. 51 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости»:

• гос регистрация аренды недвижимости осуществляется посредством государственной регистрации такого договора;
• с заявлением о гос регистрации договора может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества;
• если лиц много, ничего не меняется, также любой может обратиться.

Следовательно с заявлением о прекращении аренды также может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Основания прекращения договора / обязательств установлены Гражданским кодексом.

ст. 407 которого указывает, когда прекращаются:

1. По основаниям из Кодекса, законов или самого договора;
2. По требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором;
3. По соглашению сторон.

Что там думает регистратор?

• Сам по себе Росреестр/регистратор по закону не вправе аннулировать самостоятельно записи в ЕГРН. Точнее может, но только в исключительных случаях, под которые мы точно не подпадаем. Обычно всякие окологосударственные истории.
• Истечение срока в договоре аренды само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи об аренде в ЕГРН.
• Запись может быть погашена на основании заявления одной из сторон договора аренды недвижимости, представленного в орган регистрации прав после истечения указанного в договоре срока.
• К заявлению также должны быть приложены документы, подтверждающие прекращение арендных отношений (таким документом может, например, являться документ (акт), подтверждающий передачу (возврат) арендованного имущества арендодателю (ст. 622 ГК) либо, например, уведомление о расторжении договора.

То есть регистратор презюмирует, что любая аренда не прекращена, пока не доказано обратное.

Приходим к тому, что собственнику/арендодателю надо доказать, что арендные отношения прекращены в соответствии с законом.

Что делаем? Вопросики

Прикладываем к больному месту подорожник и ждем. Шутка.

Если серьезно, то собираем все имеющиеся документы, квалифицируем исчерпывающе обстоятельства дела / правоотношений.

Обычно все сводится к уведомлению, но не всегда.

Что будет, если приложить свеженькое уведомление 2025 года, и которое вы вдобавок, например, отправить несуществующему юрлицу?

Ответ — регистратора такой документ определенно насторожит. Регистрация не пройдет.

Состряпать соглашение о расторжении и подать?

Вы серьезно? Нет.

Неужели в суд идти?

Можно, но нет.

Рецепт тети Лены

Итак, тете Лене необходимо собрать комплект документов, из которого будет однозначно свидетельствовать причинно-следственная связь законного прекращения аренды.

ООО Ромашка слилось в ООО Подсолнух, а тот прекратил деятельность. Правопреемники отсутствуют, фактические экономические отношения аренды не существуют с такого-то года.

Все это излагаем грамотным русским деловым языком с указанием:

• на законы и
• где всю эту "связь" можно увидеть в документах. Указанную инструкцию (пояснения, заявление) прилагаем к комплекту документов, на которые ссылаемся.
• наконец, сдаем вместе с заявлением на снятие записи в ЕГРН об аренде.

Варианты

— Не сохранилось никаких документов и не знаете с чего начать?

Запросите онлайн-выписку из ЕГРН на госуслугах, там с вероятностью 90% увидите, в пользу кого зарегистрирована аренда (ФИО, название юрлица, ИНН, ОГРН);

— В ЕГРН нет сведений об арендаторе, договор старый и его нет, как быть?

Запрашивать документ из архива Росреестра, Роскадастра или Центрального государственного архива. Все эти конторы разделены по субъектов, то есть в Москве и Московской области — разные управления.

— Арендатор не ликвидирован / не умер (не дай бог), но подписывать ничего не хочет / не может / не знает / не будет, и что?

Готовим текст уведомления о расторжении договора аренды со ссылкой на закон и условия договора, направляем в адрес арендатора, выжидаем пару недель и сдаемся на регистрацию.

— подписать соглашение о расторжении и акт возврата помещения с действующим арендатором?

Если есть обратная связь, и он прямо не отказывается / не уклоняется от подписания, то данный вариант — наилучший.

— документы сдали, обременение Росреестр не снимает, что делать?

Посмотреть, в чем истинная причина препятствий, устранить их, снять ограничение.

В противном случае обратиться к специалисту.

Вместо выводов

Есть вопросы, связанные снятием записей об аренде в ЕГРН — обращайтесь, всегда будем рады помочь Вам.

• знаем, как работать с любыми ситуациями, связанными с Росреестром и кадастром
• опыт позволяет эффективно решать споры и разногласия не только через суд, но и в досудебном порядке

Не позволяйте бюрократическим преградам мешать вашим планам! Обращайтесь к профессионалам, которые знают, как защитить ваши интересы.

Работайте с профи, оно того стоит.

Написать в Telegram

Написать в WhatsApp