Сложная долевая собственность. Как правильно делить?

Преамбула

К нам обратился покупатель. Алексей хотел приобрести часть жилого дома с земельным участком в Московской области, который находится, так скажем, в сложной долевой собственности (как и сам дом, так и приобретаемый участок земли под ним).

Причина обращения - долевые продавцы не могли окончательно оформить право собственности, чтобы "выйти на сделку".

Необходимо обозначить, что первично жилой дом стоял на Большом земельном участке (далее - Большой ЗУ).

Исторически у Жилого дома имелось три разных входа. Поэтому исходя из сложившегося порядка пользования оба были разделены и оформлены в долевую собственность и в натуре.

Суть дела

Изначальный раздел

Размеры долей в жилом доме составили 27/100 (Доля 1), 35/100 (Доля 2 - интересующая Покупателя) и 38/100 (Доля 3).

Большой ЗУ разделили на 3 малых земельных участка. Покупателя интересовала Доля 2 (далее - Исходная часть) и малый земельный участок под той частью дома, которая соответствовала Доле 2 (далее - Исходный ЗУ).

Доля 2 была в распоряжении двух собственников.

Раздел, "доли в доле" и 5 собственников

В 2007 году один из них умирает, его доля в Доле 2 переходит в наследство 2 наследникам.

В 2008 году умирает второй, его доля в Доле 2 переходит в наследство еще 3 наследникам.

Таким образом Доля 2 попала в распоряжении 5 долевых собственников, которые стали владеть Исходным ЗУ в следующих пропорциях: две доли по 1/6, три доли по 2/9,

а размеры долей в Исходной части: 2 доли по 58/1000 и 3 доли по 78/1000 (совокупно 5 долей составляют как раз 350/10000 или 35/100).

Это еще не все.

Наследство после наследства

Трое из пяти наследников были правнуки, а вот двое других были дочерьми умерших и далеко не молоды.

В 2018 году умирает одна из указанных пожилых собственниц, у которой была одна из двух долей: 58/1000 в Исходной части и 1/6 в Исходном ЗУ.

Нотариус в 2020 году оформляет наследство на ее единственную дочь (назовем ее - Дочь 1) на указанные доли. Все вроде бы в порядке - доли перешли к другому собственнику на основании наследства по закону.

В начале 2021 умирает вторая из двух собственниц с таким же размером долей. Ее дочь также идет к нотариусу (пусть будет - Дочь 2).

И тут самое интересное...

Нотариус заказывает выписки из ЕГРН на целый Жилой дом (не на Исходную часть, потому что наследовать надо долю в Доле 2) и на Исходный ЗУ. Выписка на Исходный ЗУ приходит в надлежащем виде, нотариуса устраивает, он готов оформить наследство на эту долю. Но выписка из ЕГРН на Жилой дом приходит без указания правообладателей.

В чем же дело? Вишенка на торте.

Решение суда и реальный раздел

В 2016 году собственники Доли 1 и Доли 3 подают в суд на реальный раздел целого Жилого дома.

Резолютивная часть судебного решения удовлетворяет требования и выделяет доли в конкретные части Жилого дома, но как это обязывает закон там же прописывается о прекращении долевой собственности.

То есть с момента вступления решения суда в законную силу долевых прав быть не может. При этом собственники Доли 2, которую хочет купить Алексей, на суд не являлись.

Ни у кого из долевых собственников права не зарегистрированы.

Что мы имеем в этой связи?

Исходный ЗУ уже в расчет не берем - с ним все хорошо.

У трех собственников, которые помоложе, имеются на руках свидетельства о праве собственности на их 78/1000 Исходной части от 2008 года. То есть их права были в ЕГРПрав, но привязаны вдруг стали не к кадастровому номеру, а к условному, то есть их права в ЕГРНедвижимости отсутствуют.

Четвертая наследница, которая Дочь 1, имеет на руках Свидетельство о праве на наследство по закону, заверенное Московским нотариусом, который ни сном, ни духом про реальный раздел дома.

Пятая дочь в принципе не может оформить свое долевое право на наследство на Исходную часть, потому что прав на целом Жилом доме в ЕГРН отсутствуют.

Что на само деле?

С начала времен до 2016 года целый Жилой дом имеет в ЕГРП (на тот момент не было ЕГРН) долевых собственников равно, как и в кадастре недвижимости имеется один кадастровый номер.

2016 год - прекращение долевой собственности, реальный раздел, в результате которого образуются новые объекты. В нашем случае три новых объекта - три части целого Жилого дома (об этом, конечно же, никто из собственников Доли 2 не знает).

Собственники Доли 1 и Доли 3 по Решению суда оформляют права уже на части (не на доли), то есть уже на новые кадастровые номера, присвоенные этим частям. Части образовались путем подготовки кадастровым инженером технического плана на основании решения суда. То есть с момента реального раздела целого Жилого дома (с 2016 года) существовало 3 кадастровых номер на 3 части, включая кадастровый номер Доли 2, как самостоятельного объекта недвижимости.

Регистратор по решению суда в буквальном смысле "сносит" все права на родительском объекте (целом Жилом доме), дословно исполняя резолютинвую часть о прекращении долевой собственности, включая права собственников Доли 2. Обращались за регистрацией прав только 2ое из 3х долевых собственников - в этом моменте и возникла ситуация, при которой получилась описываемая чехарда.

Cтоит особо обратить внимание, что в сведениях ЕГРН на целый Жилой дом фигурируют в качестве дочерних только части Доли 1 и Доли 3, кадастровый номер Доли 2 по неведомым причинам не прописан (отсутствует привязка к материнскому объекту). Аналогичная ситуация в сведениях ЕГРН на третий кадастровый номер - связь с родительским объектом (целым Жилым домом) не обозначена.

2017 год и вступление в силу ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" - объединение кадастра и реестра прав для обывателей (ИМХО).

Теряется привязка условного номера целого жилого дома с его кадастровым. Равно как и связь третьего кадастрового номера Доли 2.

2020 год знаменуется выдачей наследства Московским нотариусом на долю в объекте, право долевой собственности в котором прекращено.

Наследница в силу не знания закона право собственности оформлять не идет. Может быть и ходила, ей отказали, не стала ничего предпринимать дальше (история умалчивает).

2021 году последний из пяти наследников не может оформить свою долю в Доле 2. Оформить отчуждение, казалось бы выделенной части, не представляется возможным, так как доли всех долевых собственников не оформлены в надлежащем законом порядке.

Как вам закрученный сюжет?

Нашим специалистам на начальном этапе было понятно о существовании кадастрового номера Доли 2.

Дальнейшие действия - корректное оформление прав всех наследников на имеющийся кадастровый номер Доли 2, привязка кадастровых и условных номеров.