Изменение вида разрешенного использования в Московской области

Для примера перескажу пару обычных диалогов с заказчиками. Станет понятно, что предварительный анализ все-таки надо делать и закон работает. Пробежимся по категориям, видам разрешенного использования, узнаем про генплан и правила землепользования и застройки. Сделаем выводы. Поехали.

Звонок №1

- Здрасьте
- Добрый
- Вы помогаете со сменой ври зу?
- Да, а в чем проблема
- Ну мне надо перевести лпх в другую категорию
- И, проблема то в чем?
- Ну мне надо чтобы кто то этим занялся
- Хорошо, а какой анализ вы делали предварительный? Смотрели генплан? Читали пзз?
- Ну у меня лпх, надо поменять на объекты придорожного сервиса- Давайте попробуем с этого момента помедленнее и по порядку, в какой зоне находится ваш зу?
- Ну какая зона, надо сменить ври, вы помогаете?
- Есть утвержденный генплан, которым определены зоны, зонам соответствует перечень ври: основные, вспомогательные и условно разрешенные, отсюда вывод, чтобы перевести из одной категории в другую , то надо руководствоваться этими двумя документами и данными в них
- Да какие законы, у нас же закон как дышло, куда повернул, туда и вышло
- Вы знаете, нам все таки необходимы исходные данные по земельному участку, на основании которых надо строить перспективы или установить их отсутствие
- Хорошо, я перезвоню

Звонок №2

- Добрый день. Помогаете сменить ври?
- Да
- Мне нужно изменить ври на условно разрешенный
- Вы же понимаете, что при изменении ври на условно разрешенный необходимо пройти публичные слушания, возможно готовить экономическое обоснование, это все не быстро и как следствие не для простых проектов «6 соток». Вы делали пред анализ, какой площади участок?
- 12 соток
- Думаем, что сначала надо продумать экономическую составляющую проекта со всеми расходами, сложностями и оценкой перспектив, нам кажется, что смена ври на условно разрешенный достаточно сложна и вашем случае будет крайне время и трудозатратна с вероятностью результата 50/50,
- Ну сколько это может стоить?
- Цифра
- Да, наверное, надо еще подумать. Спасибо
- Пжста

А теперь к делу.

Категория земель

Каждый земельный участок в РФ имеет категорию земель и дополнительно вид разрешенного использования, который ей соответствует.

Закон предусматривает 7 категорий земель (ст. 7 Земельного Кодекса РФ).

• Земли сельскохозяйственного назначения;
• Земли населённых пунктов;
• Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• Земли особо охраняемых территорий и объектов;
• Земли лесного фонда;
• Земли водного фонда;
• Земли запаса.

Функциональные зоны

Виды разрешенного использования коррелируют с функциональными зонами, которые установлены Генеральным планом городского округа, который утвержден местными властями.

Существуют разные зоны и в настоящее время их количество составляет около 60.

Виды разрешенного использования

Каждой зоне соответствует определенный перечень видов разрешенного использования, который установлен на основании требований и принципов земельного законодательства.

• Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека. приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства.
• Приоритет охраны жизни и здоровья человека.
• Участие граждан, общественных организаций и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю.
• Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
• Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий.
• Платность использования земли.
• Деление земель по целевому назначению на категории.
• Разграничение государственной собственности на землю.
• Дифференцированный подход к установлению правового режима земель.
• Сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

Правила землепользования и застройки

Какой перечень видов разрешенного использования соответствует той или иной зоне, можно найти в Правилах землепользования и застройки соответствующего городского округа.

Также приказом Росреестра утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Вспомогательные и условно-разрешенные ВРИ

В свою очередь виды разрешенного использования могут быть основные, вспомогательные и условно-разрешенные.

Предельные размеры земельных участков

Помимо указанного для каждого вида разрешенного использования устанавливаются или не устанавливаются предельные минимальные и максимальные размеры.

То есть если у вас в собственности земельный участок 10 соток, и по всем градостроительным документам вроде как имеется возможность изменить вид разрешенного использования, то площадь участка может стать препятствием.

Например, исходный наш земельный участок площадью 10 соток находится в зоне ТП1 - зона транспортной инфраструктуры в границах населенного пункта. Надо изменить вид разрешенного использования на магазины, у которого минимальная площадь в соответствии с правилами землепользования и застройки составляет 200 кв.м. Не проходим.

Важный момент

Изменение видов разрешенного использования носит заявительный характер.

То есть изменить вид разрешенного использования в пределах основных можно просто по заявлению. Принимается решение об изменении Мособлархитектурой вместе с Росреестром.

Но если мы хотим изменить вид разрешенного использования на вспомогательный или условно-разрешенный, то в таком случае процесс усложняется вплоть до прохождения публичных слушаний, пройти который не просто и не быстро.

Еще одно - земли сельскохозяйственного назначения, оборот и регулирование которых регламентированы аж отдельным законом - ФЗ "О землях сельскохозяйственного назначения", поэтому про перевод таких земель в другую категорию можно забыть.

Резюмируя

Обычно процесс изменения вида разрешенного использования не так сложен, как может показаться, однако на практике возникают бюрократические проволочки.

Использование земли не по назначению чревато штрафом, а в последствии иском о прекращении деятельности не соответствующей виду разрешенного использования.

До настоящего времени у многих земельных участков сохранились виды разрешенного использования, которые не содержаться в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, но это уже отдельная тема.

Работайте с профи, оно того стоит.

Написать в Telegram

Написать в WhatsApp