Важной особенностью продажи земельного участка, имеющего категорию земель - земли сельскохозяйственного назначения и определенный вид разрешенного использования, является уведомление высшего органа исполнительной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления о предстоящей продаже.
Указанная обязанность продавца прямо предусмотрена положениями Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (п. 2, ст. 8) (далее - Закон). При это остается открытым вопрос, необходимо ли соблюдать данное условие собственникам земельных участков, входящих в состав садовых (дачных) товариществ (объединений).
Разберем ситуацию на примере Московской области.
Органом исполнительной власти Московской области является Правительство Московской области, с большей долей вероятности профильным ведомством является Министерство имущественных отношений Московской области.
Прямое указание в Законе о точном перечне земельных участков, которые подпадают под уведомительную норму и их видах разрешенного использования, отсутствует. Совокупный смысл Закона на федеральном и местном уровнях говорит о том, что прежде всего законодательная инициатива направлена на: сохранение особо продуктивных угодий, их строгое целевое и рациональное использование. То есть к особо охраняемым землям сельхоз назначения законодатель относит земли, связанные именно с сельскохозяйственным производством.
Таким образом собственники земельных участков со следующими видами разрешенного использования не должны уведомлять орган исполнительной власти:
- для ведения садоводства и огородничества;
- личное подсобное хозяйство;
- для иного гражданского строительства;
- в том числе земли с расположенными на них зданиях (строениях), направленных на обслуживание с/х производства;
- которые продаются с публичных торгов;
- изъятые для нужд муниципальных или федеральных властей.
Так к нам обратился собственник земельного участка площадью 21 000 кв.м (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства), получивший Уведомление о приостановлении государственной регистрации по следующим основаниям: продавец в соответствии с вышеуказанными нормами должен уведомить орган исполнительной власти субъекта.
В случае, когда земельный участок имеет прямое отношение к с/х производству, то обязанность уведомления легитимна. Собственник обязан нарочно или заказным письмом направить уведомление. Если решение о покупке от органа исполнительной власти не поступает в течение 30 дней, то собственник по истечении данного срока прикладывает к договору купли-продажи помимо основных документов документ, подтверждающий направление уведомления или полученный отказ от преимущественного права покупки.
Практически несоблюдение данного правила может ввести стороны по договору в длительную задержку государственной регистрации, что помимо временных затрат может обернуться финансовыми потерями или вовсе причиной отказа от сделки.
Наши специалисты имеют практический опыт оперативного решения указанных проблем как на этапе регистрации, так и в рамках подготовительных процедур.