Москва и областьМногие неоднократно сталкиваются с вопросами сдачи или получения в аренду (найм) тех или иных объектов недвижимости, будь-то: квартира, здание или земельный участок.
Однако не каждый задавался вопросом, каким образом необходимо оформить данные права, существуют ли какие-то дополнительные требования к такого рода сделкам, чтобы в будущем, в случае возникновения спорных вопросов (с перспективой дальнейшего судебного разбирательства) быть уверенным в правомерности и защищенности своих прав.
Ст. 609 Гражданского кодекса РФ (далее см. «Кодекс») предусмотрена обязательная государственная регистрация договора арендыт недвижимого имущества. В то же время диспозиция ст. 164 Кодекса указывает, что, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, то правовые последствия сделки наступают только после таковой регистрации.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее см. «Закон о регистрации»), как специальная норма, указывает не только на обязательную государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и на ограничения (обременения), такие как: сервитут, ипотека, доверительное управление и аренда.
Закон о регистрации устанавливает примерный перечень и признаки недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации: земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.
Таким образом, под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Кодексом.
С юридической точки зрения осуществляется не регистрация договора аренды, а регистрация прав аренды, возникающих из соответствующего договора.
В соответствии со статьей 26 Закона о регистрации, государственная регистрация аренды проводится путем обращения в Росреестр и регистрации прав Едином государственном реестре прав (далее см. «ЕГРП»). С заявлением о государственной регистрации может обратиться одна из сторон договора аренды.
Порядок проведения государственной регистрации состоит из 4 этапов, заключающихся в следующих действиях, проводимых как заявителем, так и регистрирующим органом:
1. Прием документов, представленных для государственной регистрации прав; регистрация таких документов регистратором Росреестра;
2. Правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества;
3. Внесение записи в ЕГРП при отсутствии противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
4. Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
В случае, если в аренду сдается земельный участок или его часть, к договору аренды прилагается кадастровый паспорт земельного участка или его части. Аналогичное правило предусмотрено для случаев передачи в аренду здания, сооружения, их частей, помещений в них или их частей.
Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Следует также отметить, что государственная регистрация договора аренды помещения, здания или сооружения, является обязательной только в случае, если такой договор заключен на срок не менее года.
За государственную регистрацию прав взымается государственная пошлина в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах.
Практическая правовая позиция Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ основывается на том, что для признания заключенным договора аренды недвижимого имущества, требуется не только достигнуть соглашения по всем существенным условиям, соблюсти требование о письменной форме сделки, но и осуществить государственную регистрацию договора аренды. Отсутствие такой регистрации свидетельствует о незаключенности договора.