Купля-продажа земельного участка самостоятельно

Причина обращения

Елена Андреевна обратилась к нам в связи с приостановлением государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

При первом разговоре, по ее словам, приостановление касается именно земельного участка, других объектов не имеется.

Документы

На почту приходит текст уведомления о приостановлении.

Читаем. Регистратор пишет:

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Согласно сведениям ЕГРН на исходном земельном участке расположено здание такое-то, в отношении которого зарегистрировано право общей долевой собственности."

Разбор ситуации

Звоним Елене Андреевне с дополнительными вопросами про здание, и почему его не учитывали при подготовке и проведении сделки.

Получаем ответ, что оказывается на земельном участке на момент сделки не было здания, о котором ведет речь представитель Росреестра. Жилой дом был снесен.

То есть продавец и покупатель решили, что раз здания фактически не существует, то и не надо про него ничего указывать.

Занавес.

Смотрим документы и видим, что наш заказчик видел договор продавца, в котором фигурировал жилой дом и та 1/2 доля в праве на него, которой владел продавец.

Однако не смотря ни на что участники сделки преспокойно составляют договор, в котором ни слова про жилой дом и 1/2 долю в праве продавца на него.

Мнение

100% можно утверждать, что такая ситуация могла возникнуть только в том случае, когда стороны сделки действовали самостоятельно.

Любой мало-мальски специалист связанный с недвижимостью, конечно же, обратил бы на внимание на наличие дома.

Как можно было проверить дом?

Проверить, снимался ли дом с кадастрового учета можно было очень просто:

• воспользоваться справочной информацией об объектах недвижимости Росреестра через личный кабинет (вход через госуслуги);
• заказать выписку из ЕГРН через специалистов или путем обращения к сервису кадастровой палаты;

Справка Росреестра показала бы статус объекта: действующий или нет.

Кадастровый номер был бы со статусом "снят с учета" или "архивный".

Если дом был бы снят с учета, то заказать выписку из ЕГРН просто-напросто не было возможности.

То есть ни специалист в МФЦ, ни сервис кадастровый палаты не смогли бы сформировать запрос в отношении архивного или снятого с учета объекта недвижимости.

Сложности

Ситуация осложнялась тем, что:

• расчет уже был произведен до государственной регистрации;
• продавец проживал то ли в другом регионе, то ли в другой стране.

То есть продавец мог спокойно "уйти в закат" и сказать, что я все подписал, деньги у меня, чего вы от меня хотите, до свидания.

Наши рекомендации, чтобы потерять меньше времени

Для сокращения сроков обеим сторонам необходимо было прийти еще раз в МФЦ для прекращения приостановленной регистрации.

Потому как, если не прекратить процесс регистрации, то невозможно начать новый.

Опционально снова вернуться туда же, чтобы забрать оригиналы документов.

Идти к нотариусу для корректного оформления сделки с долей жилого дома продавца и снова поднимать все документы.

Дальше нотариус делает все сам, включая подачу документов и получение в электронном виде.

Резюме

Таким образом, экономия на специалисте приводит не только к потери времени, но и к дополнительным действиям и нервотрепке. Последнее, как мы понимаем, бесценно.

Хорошо, что продавец оказался адекватным и отзывчивым. Договорились о дополнительных встречах и нотариальном оформлении.

Как могло бы быть?

Продавец пропадает. Дальше только суд. В договоре, как мы помним, про дом ни слова. Возможно дом был указан в расписке о получении денег, но мы ее не видели.

Суд в случае, если продавец не является на заседания, вполне мог усомниться в намерении последнего продавать дом, которого к тому же фактически и нет.

То есть на ровном месте, можно было получить неприятностей при простой купле-продаже обычных и необременных объектов недвижимости.

Совет

Не экономьте, чтобы оформить недвижимость.

Всегда можно найти специалиста, который сможет объяснить простым языком сложные для вас вещи, проверить "подводные камни", обезопасить от непредвиденных последствий.