Москва и областьОбычай делового оборота и законодательство РФ допускает расторжение договора при существенных изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 Гражданского Кодекса РФ). При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда стороны не могли разумно предвидеть наступление таковых. Стороны должны придти к соглашению по изменению условий договора в рамках новых обстоятельств, в противном случае - действующие условия договоры должны быть оспорены в суде.
В связи с текущими экономическими условиями судам приходится рассматривать споры арендаторов и арендодателей, касающихся изменения арендной платы по указанным выше основаниям. Практика показала, что судейское сообщество не поддерживает той точки зрения, что кризис является основанием для изменения или расторжения договора аренды, последнее является больше исключением, чем правилом. В 2013 году высшая судебная инстанция определила перечень обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении данной категории споров, а именно: факт наличия существенного обстоятельства, время его наступление и наличие возможности это предвидеть. Также данная позиция объясняется тем, что финансовое состояние не относится к обстоятельствам, которые разумно нельзя предвидеть, арендатор обязан учитывать в прогнозах ухудшение финансового положения и изменение экономической ситуации. Здесь стоит отметить тот факт, что в финансово-затруднительном положении при ухудшении экономики страны оказываются все субъекты предпринимательской деятельности.
Таким образом, исходя из законодательного определения предпринимательской деятельности, которая является самостоятельной и осуществляемой на свой страх и риск, кризисные экономические условия, обусловленные падением национальной валюты, галопирующем ростом цен, кардинальными изменениями в банковской системе, конечно же, могут затруднить выполнение обязательств, но указанные обстоятельства арендатор и арендодатель могли предвидеть при заключении договора, так как сходные процессы имели место быть в новейшей истории.
Однако и в данной ситуации можно найти положительную судебную практику для арендатора. В основном она складывается при наличии следующих доказанных фактах: недобросовестные действия со стороны арендодателя, повлекшие существенное изменений условий договора аренды, а также в силу наличия исключительных обстоятельств на стороне арендатора (ухудшение состояния здоровья членов семьи, наложение обременений на объект аренды, наличие других ограничений в использовании и прочее).
Наличие кабальных условий в договоре аренды или невозможность участия арендатора в изменении его условий при заключении может быть расценено судами как недействительные условия и повлечь их исключение, как несправедливые и не добросовестные. Доказательством добросовестности для суда может быть сведения о фактах или действиях, направленных на смягчение договорных отношений, на попытку проведения переговоров, на отсрочку платежа, на предоставление преимуществ и другое. Недобросовестность соответственно выражается в умышленном отказе от переговоров, поиску компромиссных решений и разрешения ситуации.
Отсутствие баланса между сторонами может быть вызвано объективными причинами, например, в судебной практике было удовлетворено требование арендатора о расторжении договора аренда в связи с существенным уменьшением объема продаж. Другим примером может послужить отмена судом условия об ограничение размера арендной ставки, которая была установлена десять лет назад и с течением времени приняла характер несоразмерности.
Исходя из изложенного, суды выносят решения, основываясь не на формальных подходах, а рассматривая детально каждый случай в отдельности соблюдая принципа состязательности, справедливости и добросовестности. При этом юридически правильно составить договор аренды - залог отсутствия непредвиденных обстоятельств.