Регистрация сервитута

Основными законодательными актами Российской Федерации в вопросах определения правовой природы сервитута являются Гражданский кодекс РФ (далее «ГК РФ») и Земельный кодекс РФ (далее «ЗК РФ»).

В соответствии со ст. 274 ГК РФ, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком. Сервитутом является право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Сервитут является вещным правом. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, удовлетворения других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (частный сервитут). Также сервитут может быть установлен в случае необходимости обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения (публичный сервитут).

Действующий ГК РФ не исключает случаи установления сервитута и в отношении здания, сооружения, иного недвижимого имущества, ограниченное пользование которым необходимо в связи с пользованием земельным участком, а в ст. 9 Лесного кодекса РФ указывается даже о возможности существования права ограниченного пользования чужими лесными участками.

За исключением публичного, частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае отсутствия соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается в судебном порядке.

Положениями ст. 273 ГК РФ прямо предусмотрена обязательная государственная регистрация сервитута, которая осуществляется в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 27 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее «Закон о регистрации»), являющегося специальным нормативно-правовым актом, регистрация сервитута проводится в Едином государственном реестре прав (далее «ЕГРП») на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у него соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРП.

На основании ст. 13 и ст. 27 Закона о регистрации, регистрация сервитута проводится в четыре этапа, которые заключаются в приеме документов регистрирующим органом, их правовой экспертизе, внесении записей в ЕГРП и совершении надписей на правоустанавливающих документах с выдачей удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Для регистрации сервитута в регистрирующий орган заявителю необходимо предоставить следующие документы:

- заявление о государственной регистрации сервитута;

- документ, подтверждающий оплату государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах;

- документы, подтверждающие полномочия представителя собственника земельного участка или лица, в пользу которого установлен сервитут, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени данного юридического лица;

- соглашение о сервитуте либо решение суда об установлении сервитута;

- кадастровый паспорт земельного участка.

Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, то к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, в обязательном порядке прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута.

Государственная регистрация сервитута на земельный участок возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Следует отметить, что по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду окончания существования оснований, по которым он был установлен либо по решению суда в случае, если земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка. В данном случае прекращение сервитута также подлежит государственной регистрации в общем порядке, предусмотренном Законом о регистрации.