Москва и областьКвартира вместо части дома в ЕГРН
К нам обратился клиент, на первый взгляд, с безнадежным вопросом. Он являлся единственным наследником после смерти близкого человека и находился в стадии вступления в наследство, занимался сбором документов для определения наследственной массы, которая в частности состояла из недвижимого имущества: земельного участка и части одноэтажного жилого дома (объект представляет собой часть одноэтажного частного дома, стоящего на своем фундаменте, под своей крышей, отделенной от другой части дома стеной, располагался также на своем земельном участке, отдельно стоящем на кадастровом учете и имеющий свой кадастровый номер).
После получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) на исходную часть жилого дома было установлено, что в адресе содержаться сведения о "квартире №1", в то время, когда фактически никакой квартиры нет, имеет место быть часть жилого дома с условным адресом: "Московская область, г. Пушкино, ул. Иванова, д.1", то есть графа адрес по мнению заказчика была дополнена фразой "кв. 1". В графе "назначение" вместо жилого дома было указано "жилое помещение", графа наименование содержала "жилое помещение", тогда как в кадастровом паспорте, датированным 2012 годом фигурировало наименование "жилой дом, представляющий собой часть здания (жилого дома блокированной застройки)", графа вид жилого помещения - "квартира", когда в старых документах - "здание".
Предварительно было обращение в кадастровую палату по месту временного пребывания клиента с целью получения разъяснения от ФГБУ "ФКП Росреестра" на предмет аналогичной ситуации. Цитирование:
В соответствии с Законом о кадастре осуществляется государственный кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Осуществление кадастрового учета такого вида объекта недвижимости, как часть жилого дома Законом о кадастре не предусмотрено. Однако, на практике часто возникает ситуация, когда жилой дом (не объект индивидуального жилищного строительства) фактически разделен на части, в каждой из которой проживает отдельная семья и под каждой такой частью, как правило, образован самостоятельный земельный участок или же земельный участок под домом находится в общей долевой собственности. Определение понятия «часть жилого дома» в Жилищном кодексе отсутствует. Вместе с тем, согласно положениям Жилищного кодекса, часть жилого дома является объектом жилищных прав. Как же поставить на кадастровый учет такую «часть жилого дома»?
Законодательством РФ в области градостроительной деятельности выделяются такие виды объектов капитального строительства, как: объекты индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящие жилые дома с количество этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи); жилые дома блокированной застройки (жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из отдельных блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общие стены без проемов с соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке), многоквартирные дома (совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме).
Таким образом, часть жилого дома, в том числе в целях государственного кадастрового учета объектов недвижимости, может представлять собой помещение либо совокупность помещений, составляющих в том числе блок в жилом доме блокированной застройки, каждый из которых может рассматриваться как жилой дом. То есть, если здание отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такового соответствует признакам индивидуального жилого дома, в кадастре в отношении такого блока будут содержаться сведения о виде объекта недвижимости – здание, назначении – жилой дом, наименовании – жилой дом, представляющий собой часть здания (жилого дома блокированной застройки). Если здание может быть отнесено к многоквартирному дому (то есть не соответствует требованиям, предъявляемым к жилому дому, в том числе жилому дому блокированной застройки), необходимо решать вопрос о приведении в соответствие назначения здания, а также при необходимости вида разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено. В кадастре в отношении жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, будут содержаться сведения о виде жилого помещения – квартира или комната.
Светлана Ульева, начальник отдела кадастрового учета №2 филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области
Исходя из выводов, сделанных сотрудником Кадастровой палаты, часть жилого дома, как самостоятельный объект (с точки зрения законодательства о кадастре и кадастровой деятельности) не существует. Однако заявителя категорически не устраивал вариант с унаследованием вместо части жилого дома (или части здания) квартиры, так как все-таки часть жилого дома подразумевает, например, подведение коммуникаций (как получать разрешение на те или иные подключения, когда вы владеете по документам квартирой), также следует не забывать о возможной реконструкции имеющегося в собственности объекта недвижимости (надстроить мансарду, сделать крыльцо) - в случае с квартирой легализовать пристройки или реконструкции в установленном законе порядке вряд ли представится возможным, и указанные доводы только поверхностные размышления о предмете рассмотрения.
Наши специалисты подтвердили наличие в кадастре объекта недвижимости, кадастровый номер которого полностью совпадал с кадастровым номером из свидетельства о праве собственности клиента. Были запрошены дополнительные документы с целью установить достоверную историю происхождения объекта, как части жилого дома: кадастровый паспорт, выписка из единого государственного реестра прав (существовавшего до 2017 года), решение суда, в результате которого произошло образования, данные бюро технической инвентаризации. В результате проведения дополнительных поисков и применения специальных методов был выявлен родительский объект с другим кадастровым номером, но содержащий при этом идентичные характеристики (площадь, адрес и др.), кроме наименования и вида, которые были корректными - часть жилого дома и здание. В течение двух недель удалось устранить разночтения и привести данные об объекте в соответствии с действительностью. Заказчик впоследствии унаследовал часть жилого дома - не квартиру.